Ley 11/2025: el alquiler de temporada y por habitaciones entra en el tope de precios en Cataluña, con multas de hasta 900.000 €

La regulación del alquiler más discutida del año ya se aplica en Cataluña. La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, aprobada por el Parlament el 18 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 1 de enero de 2026, cierra la vía que muchos contratos usaban para esquivar el tope de precios: el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones.

La norma llega acompañada de un régimen sancionador muy duro, con multas de hasta 900.000 euros, y de un aviso del sector inmobiliario: el riesgo de que parte de la oferta se retire del mercado en lugar de crecer. Te explicamos qué cambia y qué debes revisar si tienes una vivienda en alquiler.

Qué regula exactamente la nueva ley

• Alquiler de temporada: el contrato debe indicar la finalidad (trabajo, estudios, tratamiento médico…) y acreditarla documentalmente.
• Vivienda habitual por defecto: todo contrato que cubra la necesidad de vivienda del inquilino se considera alquiler de vivienda habitual, con independencia de su duración. Un contrato de temporada mal justificado puede pasar a tratarse como alquiler de vivienda habitual.
• Tope de precios: los alquileres de temporada y de habitaciones quedan sujetos al índice de referencia de precios y a los límites de contención de rentas en zonas de mercado tensionado, igual que cualquier alquiler residencial.
• Alquiler por habitaciones: en zonas tensionadas, la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima que correspondería al piso completo. También se fijan superficies mínimas y número máximo de ocupantes.
• Fianza y documentación: la documentación que acredita la finalidad se deposita junto con la fianza en el Incasòl.
• Quedan fuera: los alquileres con finalidad turística, vacacional o recreativa, que siguen su propia normativa.

Multas de hasta 900.000 euros

El régimen sancionador, pactado por el Govern y los Comuns a principios de 2025 (Decreto ley 1/2025), es lo que más ha llamado la atención:

• Infracciones muy graves (de 90.001 a 900.000 €): fijar una renta más de un 30% por encima del índice de referencia, no hacer constar la finalidad del contrato o hacerlo de forma fraudulenta, y repercutir indebidamente los gastos de gestión al inquilino.
• Infracciones graves (de 9.001 a 90.000 €): por ejemplo, superar el precio máximo permitido sin llegar a ese 30%.

Las entidades de propietarios, como la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, califican estas cuantías de «desproporcionadas». Otro punto polémico es la definición de gran tenedor, sobre la que circulan interpretaciones distintas, y la creación de registros obligatorios de grandes tenedores y de viviendas vacías.

El aviso del sector: menos oferta, no más

Parte del sector advierte de un efecto rebote: si alquilar por temporada o por habitaciones deja de compensar, algunos pequeños propietarios optarán por vender o dejar el piso vacío antes que asumir el riesgo regulatorio. En mercados con poca oferta, como la costa del Garraf, eso puede tensionar todavía más la búsqueda de piso.

Qué significa para propietarios en Vilanova i la Geltrú y el Garraf

Vilanova i la Geltrú y Sitges están declarados zona de mercado residencial tensionado, así que aquí la ley se aplica de lleno. Si alquilas o piensas alquilar, revisa estos puntos:

• Comprueba el precio máximo de tu vivienda según el índice de referencia antes de fijar la renta.
• Si el contrato es de temporada, deja por escrito la finalidad y guarda la documentación que la acredita (contrato laboral, matrícula, informe médico…).
• Si alquilas por habitaciones, suma las rentas: el total no puede superar el máximo del piso entero.
• No repercutas al inquilino los honorarios de gestión de la agencia: corren a cargo del propietario.
• Revisa los contratos firmados antes del 1 de enero de 2026: las interpretaciones sobre cómo les afecta la ley no son unánimes, así que conviene analizar cada caso.

Nota: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Para el texto íntegro de la norma, consulta la Ley 11/2025 publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC).